Investasi di Apartment - performa per tahun

Saya mau cerita sedikit pengalaman berinvestasi di Apartment, dan bagaimana performanya jika dibandingkan investasi saya di saham.

Awal Tahun 2009, saya membeli apartment Signature Park di Jl. MT. Haryono, tidak jauh dari RS. Tebet. Salah satu yang membuat saya tertarik adalah lokasinya, jelas lokasi adalah faktor utama dalam berinvestasi di properti. Kalau lokasinya tidak strategis, buat apa dibeli. Saya beli 2Br tipe 40, harganya saat itu adalah Rp400jt. Harganya relatif murah, mengingat harga rumah daerah di Tebet saat itu sudah mencapai sekitar 1M.

Beberapa bulan setelahnya, saya membeli apartment di Kalibata. Dua Bedroom juga, tipe 33. Harganya saat itu adalah Rp223jt. Lebih murah memang, karena lokasinya tidak sestrategis Signature Park. Namun konsep pembangunan apartment di Kalibata ini adalah pembangunan komunitas, salah satu komponen penting kompleks Kalibata ini adalah Mall besar yang di buat di bagian basement.

Pembangunan kedua apartment selesai pada tahun 2012, proses serah keduanya terima sudah selesai. Bisa tebak berapa harga pasarannya sekarang? Signature Park Rp550jt. Kalibata Rp350jt. Jelas menguntungkan lah ya. Namun Seberapa menguntungkan? Nah, kita coba melihatnya dari berbagai macam sisi. Cek tabel ini untuk melihat RoI keduanya:

That's it... Kalibata RoI 56,95% Signature Park 37,50%. Kelihatannya sangat besar ya? Eit, tapi jangan senang dulu. RoI ini dicapai dalam jangka waktu 3 tahun. Dalam investasi, performa investasi biasanya diukur dari berapa besar return yang dihasilkan dari investasi tersebut PER TAHUN. Kalau begitu, kita harus periksa, berapa besar kenaikan investasi ini tiap tahun?

Nah, cara menghitungnya agak kompleks, rada matematis dikit nggak apa-apa ya :)

Pertama, mari kita asumsikan bahwa kenaikan investasi tiap tahun itu stabil. Sebut aja bunga investasi per tahun itu adalah b. Lalu kita ambil variabel H untuk Harga saat beli. H dikali (1+b) itu adalah harga di tahun berikutnya. H dikali (1+b)(1+b) adalah harga di tahun ke dua. Sehingga H dikali (1+b)(1+b)(1+b) itu adalah harga di tahun ke tiga. Dengan demikian, kita sudah bisa menghitung nilai b sebagai berikut:

Untuk Kalibata:
H = Rp223.000.000,-
H(1+b)(1+b)(1+b) = Rp350.000.000,-
Sehingga kita dapat (1+b)(1+b)(1+b) = 1,5695 (56,96% ini nilai RoI 3 tahun)
Kedua ruas diakarkan pangkat tiga menjadi: (1+b) = 1,1621
Jadi nilai b = 0,1621 (16,21% PER TAHUN)

Untuk Signature Park:
H = Rp400.000.000,-
H(1+b)(1+b)(1+b) = Rp550.000.000,-
Sehingga kita dapat (1+b)(1+b)(1+b) = 1,375 (37,50% ini nilai RoI 3 tahun)
Kedua ruas diakarkan pangkat tiga menjadi: (1+b) = 1,1120
Jadi nilai b = 0,1120 (11,20% PER TAHUN)

Jadi ternyata nilai investasinya adalah 16,21% per tahun untuk Kalibata dan 11,20% per tahun untuk Signature Park. Nilainya masih cukup bagus tentunya, mengingat nilainya masih di atas 10%.

Nah, sekarang bagaimana kalau kita membandingkan performa investasi kedua properti ini dengan performa investasi di saham. Ternyata performa investasi saham saya masih lebih baik, yaitu annual return 21% per tahun :)